現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

簡介

現(xiàn)房現(xiàn)房是指消費者在購買時已經(jīng)通過交付標準的各項驗收（各地對交付標準沒有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。 　　

　　按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證（現(xiàn)在只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規(guī)劃到各區(qū)的現(xiàn)房都不擁有土地證，只有原來規(guī)市國土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。

購買理由

1：

可規(guī)避爛尾樓風險

買房是家庭的大事，在當前樓市遇冷、開發(fā)商資金緊張的情況下，購買現(xiàn)房的確有著較現(xiàn)實的意義。買現(xiàn)房不但可以規(guī)避“爛尾樓”的風險，同時還可以通過技術(shù)手段檢測及早發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量是否可靠，真的可以買個放心。

　　2：房屋空間清楚可見

在當前“70/90”的大背景下，小戶型是城市的主要供應(yīng)房屋，然而，許多小戶型還拼命地做多個房間，多個廳，無疑這種房屋空間太小，生活反而不方便，有的放一張床，再放衣柜根本就放不下。如果能夠在購買之前就獲悉了房屋各個房間的大小，就不會出現(xiàn)買房時和接房時的巨大心理反差。

　　3：內(nèi)外配套一目了然

曾經(jīng)許多偏遠的項目，拼命地宣傳社區(qū)周邊的生活配套，以及社區(qū)自身的配套設(shè)施，然而，當去接房時，才知道原來根本不是那么回事，要想居住還得等5年時間。只有現(xiàn)房才會最真實，最準確，最具體地把房屋及社區(qū)配套完全地呈現(xiàn)在面前，買現(xiàn)房是不會受欺騙的。

　　4：額外優(yōu)惠意外之喜

作為清盤的樓盤，開發(fā)商一般都有相當大的優(yōu)惠。對于購房者來說，在清盤期購買已呈現(xiàn)的房子，既安全又實惠。

　　5：淘到珍藏保留房源

最后珍藏的房源肯定是房子。這里一般有兩種情況，其一是開發(fā)商一般都有銷控行為，即把好的戶型和朝向的房子先保留下來，到后期再陸續(xù)放出來；其二是有銷售人員聯(lián)合親友交納部分定金，私自假購一些較好的樓層、戶型和朝向的房子，最后提升價格“轉(zhuǎn)讓”給喜歡的購房者，從中獲取“超額”利潤。

查看兩證

首先要搞清什么是真正的“現(xiàn)房”。據(jù)介紹，按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售不需要查看“五證”，而是要查看“五證”外的另外“兩證”——“土地使用證”和“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用《商品房買賣合同范本》。購買這種房子，對買房人有利的是可以做到眼見為實，但買房人的眼光可要敏銳點，千萬別心血來潮，買錯了反悔就難了。

沒有土地使用證和房產(chǎn)證的房不管它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，買房人除了要查看預(yù)售許可證外，要特別留意自己買的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上存在某種誤解。買房人一定要清楚房子按套擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等于您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預(yù)售出去，被抵押的可能性更大。還有一種情況，就是“尾房”，房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預(yù)售許可證過期了，房產(chǎn)證又沒辦下來，這種“無證”房不能說絕對不能買，但買時一定要查清楚，最好的辦法是堅持預(yù)售合同登記備案后再付款，不見兔子絕不撒鷹。

注意事項

1、看房頂是否漏水、墻面是否滲水（因為電線安裝在墻體內(nèi)，墻體潮濕，容易引起墻體導電，非常危險）。

注意：最好是雨天去看房，這樣更容易看到雨水是否滲漏。

2、看房屋樓層之間的高度，如果天花板過低，會使人感到壓抑，同時嚴重影響采光，此外，樓下住戶也很容易聽到樓上住戶搬動家具時的嘈雜聲。

3、看墻上是否有裂縫，看墻角是否有裂縫，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墻壁是否隱藏著豎向裂紋。

4、不要只看廳堂，更要看房間、廚房、衛(wèi)生間，注意水龍頭是否通水，下水道是否堵塞。

5、看內(nèi)部布局是否合理，如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具；另外還要注意墻體是否隔熱、隔音良好，下水管道是否在室內(nèi)，通風、采光是否良好等。

6、看裝修。如墻體是否散發(fā)出刺激性的氣體，是否容易脫白，地磚鋪的是否平整，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范。

7、看小區(qū)的環(huán)境、生活配套設(shè)施是否與廣告、合同相符，是否完善齊備。如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，再如，小區(qū)的停車位是否充足等。

8、看房屋周邊的交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備及距離的遠近、規(guī)模的大小等。

另外，購房者不應(yīng)只在白天看房，如果有條件的話，晚上也去看一下，這時你可以看到白天注意不到的一些情況，以對所要購買的房子更加了解。

買房殺價

1.不要表露對物業(yè)有好感；

2.告之賣方已看中其它物業(yè)并準備付定金；

3.告之賣方已看中其它物業(yè)并準備付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點兒補償已付出不能退的訂金；

4.告之想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠；

5.找物業(yè)的缺點要求降價；

6.告之自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價。

關(guān)注細節(jié)

房交中心查檔案

首先，購房者應(yīng)該優(yōu)先考慮已經(jīng)拿到房地產(chǎn)權(quán)證 - 大產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)取得住宅交付許可證的樓盤。其次，在簽購房合同之前，都應(yīng)該要求開發(fā)商明確告知該物業(yè)是否已經(jīng)被抵押給銀行?；蛘咄ㄟ^房地產(chǎn)交易中心查詢該物業(yè)權(quán)屬狀況。第三，如果開發(fā)商表示該物業(yè)已經(jīng)抵押，或有權(quán)屬交易限制，買家就應(yīng)該要求開發(fā)商注銷抵押解除限制后再交易。

　　小區(qū)內(nèi)部看物管

物業(yè)管理水平的高低將直接影響購房者的居住質(zhì)量和樓盤的保值增值。選擇物業(yè)管理好的樓盤是對自己長期生活的負責。

首先，看品牌?，F(xiàn)房階段購房者可以輕松地了解物業(yè)管理公司名稱，一般品牌物業(yè)公司在小區(qū)前期管理方面有豐富的經(jīng)驗和工作流程，可以讓人放心。其次，樓盤實地觀察，看看保安是否盡職盡責、小區(qū)車輛停放是否有序；小區(qū)路面、樓道是否打掃整潔、建筑垃圾是否堆放定點；綠化是否有人澆水打理；第三，與業(yè)主聊聊天，探聽一下他們對物業(yè)管理的看法或登錄樓盤業(yè)主論壇，查看有沒有抱怨物業(yè)的帖子。第四，了解物業(yè)管理費的標準看是否物有所值。

　　分時段了解入住

首先，分時段到小區(qū)逛一逛，看看社區(qū)的人氣，傍晚時分，數(shù)一數(shù)窗口的亮燈情況，特別是休息日到小區(qū)公共場所走走看看人氣，看看裝修的人家是否多。其次，到附近中介查看樓盤的掛牌情況，掛牌房源多，入住率就很難保障。

打探鄰里都是誰

“買我們樓盤的都是白領(lǐng)、高素質(zhì)客戶”，購房者在售樓處經(jīng)常可以聽到這樣的話。然而到了入住，才發(fā)現(xiàn)社區(qū)里老的少的、本地的外地的、動遷戶租客樣樣居民都有，融入這樣的社區(qū)生活是件很痛苦的事。遇到素質(zhì)低的鄰居，更是讓業(yè)主頭疼。另外，由于房源大量出租租客素質(zhì)參差不齊，也會給日常生活造成很大的不利，鄰居問題不容忽視。因此，建議大家買現(xiàn)房時去實地打探一下在小區(qū)生活的業(yè)主構(gòu)成。

　　房屋細處看仔細

既然是現(xiàn)樓，樣板房是可以不看的。這個時候，買家可以通過現(xiàn)場考察的方法來決定是否購買。如看毛坯房的建筑質(zhì)量，觀察做工的精細程度和工藝水平。主要看接角、窗沿、墻角、天花板、水電設(shè)備的質(zhì)量及位置的合理性等；重點看有無滲水；還要重點觀察廚房和廁所的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發(fā)霉等情況。很多購房者經(jīng)常容易忽視的一點是：只看本層的滲水情況，而不看下一層的滲水情況，其實看樓要“上下兼顧”。對于買頂層住宅的人，最好是下雨天去考察，有滲水的問題可以及早發(fā)現(xiàn)。

建筑設(shè)計再怎么演變進化，一些最基本的要素永遠不可能發(fā)生變化。買房子首先要看的，就是建筑質(zhì)量是否過關(guān)、房型設(shè)計是否合理方便居住，還有價格是否公道等等，一些時髦、個性的元素，大可在裝修、裝飾上加以表現(xiàn)。

申請公積金貸款

注意問題

：

1住房資金管理中心要求現(xiàn)房抵押登記后放款，那么開發(fā)商在收到資金管理中心的貸款承諾書后，貸款發(fā)放之前，開發(fā)商就要為購房者辦理《房屋所有權(quán)證》，進而辦理抵押登記手續(xù)。購房者應(yīng)與開發(fā)商確認，能否在貸款發(fā)放前，辦理《房屋所有權(quán)證》，這是辦理貸款手續(xù)的關(guān)鍵一步。

2為了幫助公積金貸款申請人解決現(xiàn)房貸款難的問題，北京市住房貸款擔保中心設(shè)計了這樣的程序：開發(fā)商與擔保中心簽訂協(xié)議，由擔保中心為貸款提供連帶責任擔保，使得貸款發(fā)放時間可以提前到訂立“房地產(chǎn)買賣契約”后。但采取擔保中心擔保的前提是，開發(fā)商與擔保中心之間簽訂協(xié)議。

3當然，如果購房者還擁有另外一套住宅，并且擁有合法的《房屋所有權(quán)證》，且抵押價值能夠滿足貸款金額，可以申請用這套已有《房屋所有權(quán)證》的房屋抵押，為擬購商品房申請公積金貸款進行抵押擔保。

　　申請步驟：

1.購房者到公積金繳存中心進行貸款申請，初審合格，領(lǐng)取抵押物審核評估通知單。

　　2.購房者帶評估通知單、商品房買賣合同、身份證原件到評估機構(gòu)進行評估。

　　3.評估機構(gòu)對于尚未取得《房屋所有權(quán)證》的現(xiàn)房，出具《抵押物初審意見書》。

　　4.購房者帶《抵押物初審意見書》到申請貸款的資金中心開具《貸款承諾書》。

　　5.購房者帶《貸款承諾書》商請開發(fā)商辦理個人《房屋所有權(quán)證》。

　　6.購房者憑《房屋所有權(quán)證》到評估機構(gòu)換領(lǐng)正式評估報告。

　　7.抵押登記后，資金中心委托銀行發(fā)放貸款。