土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。

定義

土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。

法律規(guī)定

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

（1993年12月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)發(fā)布根據(jù)2011年1月8日國(guó)務(wù)院令第588號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）

第一條為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。

第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋?zhuān)瑢?shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。

第十五條本條例自1994年1月1日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

土地增值稅的征稅范圍

按照《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則的規(guī)定，凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，都屬于土地增值稅的征稅范圍。

在界定土地增值稅的征稅范圍時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

（一）只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地（指按照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地）的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)才能轉(zhuǎn)讓。

（二）只有有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄖ赋鍪刍蛞云渌绞接袃斵D(zhuǎn)讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對(duì)象。此外，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對(duì)象。

（三）地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動(dòng)、一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（一）?增值額的計(jì)算

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額之后的余額。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后沒(méi)有余額，則不需要繳納土地增值稅。

增值額的計(jì)算公式為：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

但納稅人如果有以下情形之一的，其土地增值稅要按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

所謂“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格”，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。對(duì)該種情形，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

所謂“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)”，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。對(duì)該種情形，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

所謂“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由”，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。對(duì)該種情形，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

（二）房地產(chǎn)取得的收入

納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入形態(tài)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（三）扣除項(xiàng)目

在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。這是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（指土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金）和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)等）。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。這是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。具體包括以下費(fèi)用：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平，，等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。這是指與納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但這三項(xiàng)費(fèi)用不是按照納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按前1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)為不超過(guò)：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X5%。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按前1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)為不超過(guò)：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X10%。

前述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。這是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

6、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。如對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按其取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和，再加計(jì)20%的扣除；納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

土地增值稅的稅率與計(jì)算

（一）土地增值稅的稅率

按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率如下：

（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

前述四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

（二）土地增值稅的計(jì)算

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。因此，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額確定后，按照規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，以增值額中屬于每一稅率級(jí)距的部分的金額，乘以該級(jí)的稅率，再將由此得出的每一級(jí)的應(yīng)納稅額相加，其總數(shù)即為應(yīng)納增值稅稅額。

土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=、（每級(jí)距的土地增值額X適用稅率）

實(shí)務(wù)中，往往采用速算扣除法計(jì)算。即以總的增值額乘以適用稅率，減除扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)，直接得出土地增值稅的應(yīng)納稅額。具體公式如下：

（1）?增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額X30%

（2）?增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的：

土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項(xiàng)目金額X5%

（3）?增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的：

土地增值稅稅額=增值額X50%-扣除項(xiàng)目金額X15%

（4）?增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額X60%—扣除項(xiàng)目金額X35%

以上公式中的5%、15%、35%為相應(yīng)級(jí)距的速算扣除系數(shù)。

土地增值稅的減免規(guī)定

按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

- 一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)（指因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)）。

（三）因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照前（2）免征土地增值稅。

（四）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

（五）個(gè)人之間互換自有居住房地產(chǎn)的。

（六）對(duì)涉及土地增值稅減免稅的一些特殊問(wèn)題，由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定專(zhuān)門(mén)規(guī)定。

土地增值稅的征收管理

（一）?納稅申報(bào)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

土地增值稅納稅人未按規(guī)定提供前述有關(guān)資料，或不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）稅款繳納

土地增值稅納稅申報(bào)表經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)無(wú)誤后，納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算繳納土地增值稅。以分期收款形式取得外幣收入的，也應(yīng)按實(shí)際收款日或者收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，計(jì)繳土地增值稅。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)繳土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。該具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

情況制定，一般情況是：對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)繳；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，納稅人也應(yīng)在取得收入時(shí)先到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或者備案。