市地稅局出臺(tái)的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額的20%，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。

出售方應(yīng)付稅費(fèi)

買方應(yīng)付稅費(fèi)

方涉及的稅費(fèi)

（一）普通住宅：

1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價(jià)的5.65%，滿5年則免征營業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的1%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。

（二）非普通住宅：

1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價(jià)的5.65%，滿5年則征差價(jià)差價(jià)的5.65%　

2、個(gè)人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的2%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。

買方涉及的稅費(fèi)

（一）普通住宅：

0–90平方米（含90），內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)330萬以內(nèi)，內(nèi)外環(huán)間總價(jià)200萬以內(nèi)，外環(huán)外160萬以內(nèi)契稅：1%（2012年2月新政，第二套房契稅為3%）

90—140平方米（含140）契稅：1.5%，內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)330萬以內(nèi)，內(nèi)外環(huán)間總價(jià)200萬以內(nèi)，外環(huán)外160萬以內(nèi)！ - 2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%

（二）非普通住宅：

契稅：3%

注：

普通住宅必須同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

1、五層以上 - 含五層的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、坐落在內(nèi)環(huán)線（以中山路環(huán)線）以內(nèi)的總價(jià)低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價(jià)低于200萬元/套，外環(huán)線以外的總價(jià)低于160萬元/套。

稅費(fèi)起征點(diǎn)

二手房交易稅-二手房交易個(gè)人所得稅征稅依據(jù)

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－ - 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅}×20%；2年以上 - 含5年以下的普通住宅： - 售房收入－購房總額－印花稅×20%。出售公房：5年之內(nèi)， - 售房收入－經(jīng)濟(jì)房價(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。同時(shí)，1999年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：

1、個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。

2、個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

3、職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

關(guān)于利潤

計(jì)算方法：利潤=轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用

納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

1、房屋原值為：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi).

2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3、合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)

賣方需繳納的稅費(fèi)：

1.土地出讓金：從11月1日起，我市取消經(jīng)適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經(jīng)適房購房款的8%補(bǔ)交土地出讓金的，即可上市交易。

2.個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上 - 含5年且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅;轉(zhuǎn)讓5年以上 - 含5年并非家庭唯一生活用房的，按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅;轉(zhuǎn)讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅。

3.營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓5年以上 - 含5年普通住房，免征營業(yè)稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅，非普通住房，按成交價(jià)全額征收5.65%的營業(yè)稅。

4.交易費(fèi)：按3元/平方米繳納。

買方需繳納的稅費(fèi)：

1.契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1%征收契稅;購買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1.5%征收契稅;購買面積在140平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房，均按成交價(jià)的3%征收契稅;對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，同樣按成交價(jià)的3%征收契稅。

2.登記費(fèi)：80元

3.交易費(fèi)：按3元/平方米繳交。

相關(guān)名詞解釋

房地產(chǎn)契稅

房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

納稅保證金

個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。

誠意金

買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。

傭金

選擇一家確實(shí)可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜，目前上海的傭金是上下家各1%。

印花稅

印花稅指對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅指個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

土地收益金 - 土地增值費(fèi)

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府、房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

房屋權(quán)屬登記費(fèi)

房屋權(quán)屬登記費(fèi)即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費(fèi)用。

營業(yè)稅

營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

營業(yè)稅附加

營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。