物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的履行通常在法律上規(guī)定為全部履行，即當(dāng)事人必須按照合同規(guī)定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙?、履行地點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)穆男蟹绞?，全面完成合同中?guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同中的管理費(fèi)用應(yīng)主要包括如下內(nèi)容。

內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)范物業(yè)管理各當(dāng)事人之間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的文件。

通常，物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容如下。

總則

總則是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的總的說明?？倓t中，一般應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容。

①合同當(dāng)事人，包括委托方 - 一般簡(jiǎn)稱為甲方和受托方 - 一般簡(jiǎn)稱為乙方的名稱、住所和其他簡(jiǎn)要情況介紹。

②簽訂本物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)，即主要依據(jù)哪些法律法規(guī)和政策規(guī)定。

③委托物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)的建成年月、類型、功能布局、坐落、四至、占地面積和建筑面積概況等。

委托管理事項(xiàng)

委托管理事項(xiàng)，也就是具體負(fù)責(zé)哪些方面的具體內(nèi)容，有哪些管理畫任務(wù)等。委托管理事項(xiàng)主要闡述管理項(xiàng)目的性質(zhì)、管理項(xiàng)目由哪幾部分組成等。

一般來說，物業(yè)委托管理的管理事項(xiàng)應(yīng)主要有以下若干內(nèi)容。

①建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。

②物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施 - 如公用照明、中央空調(diào)的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

③物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。

④附屬配套建筑和設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

⑤環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)。

⑥安全管理與服務(wù) - 如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等。

⑦物業(yè)檔案資料管理。

⑧環(huán)境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、營(yíng)造與管理。

⑨供暖管理。

⑩社區(qū)文化建設(shè)。

管理服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)合同中的管理費(fèi)用應(yīng)主要包括如下內(nèi)容。

①管理費(fèi)用的構(gòu)成，即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包括哪些項(xiàng)目。

②管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，即每個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

③管理費(fèi)用的總額，即合計(jì)每建筑面積或每戶每月 - 或每年應(yīng)繳納的費(fèi)用總計(jì)。

④管理費(fèi)用的繳納方式與時(shí)間，即是按年繳納，按季繳納，還是按月繳納；是分別還是匯總繳納；繳納的日期等。

⑤管理費(fèi)用的結(jié)算，即繳納的費(fèi)用以人民幣結(jié)算，還是以某一種外幣結(jié)算。

⑥管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整規(guī)定，即管理費(fèi)調(diào)整的辦法與依據(jù)等。

⑦逾期繳納管理費(fèi)用的處理辦法，如處罰標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

⑧專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

⑨公共設(shè)備維修基金的管理辦法等。

合同雙方的權(quán)利與義務(wù)

不同的物業(yè)，其物業(yè)管理的項(xiàng)目和具體的內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務(wù)的需求和雙方的權(quán)利與義務(wù)也不可能完全一致。所以，對(duì)于不同類型的物業(yè)，合同雙方都要根據(jù)該物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，在物業(yè)服務(wù)合同中制訂出有針對(duì)性的、適宜的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

管理服務(wù)質(zhì)量

明確物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于合同雙方來說都是有益無害的。它既有利于物業(yè)管理企業(yè)提高管理效率和管理水平，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于業(yè)主做到心中有數(shù)，針對(duì)明確的監(jiān)督參考標(biāo)準(zhǔn)，更好地實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、檢查。

合同期限

合同期限是指當(dāng)事人履行合同和接受履行的時(shí)間。物業(yè)服務(wù)合同期限一般應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及具體的實(shí)際情況而定，但一定要明確合同的起止時(shí)間。當(dāng)然，這個(gè)起止時(shí)間一定要具體。實(shí)際中經(jīng)常規(guī)定到某日的24時(shí)止。另外，還要規(guī)定管理合同終止時(shí)物業(yè)及物業(yè)資料如何交接等問題。

違約責(zé)任

所謂違約責(zé)任，是指合同一方或雙方當(dāng)事人違反合同規(guī)定的義務(wù)，依照法律規(guī)定或合同約定由過錯(cuò)一方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為內(nèi)容的責(zé)任。違約責(zé)任應(yīng)盡可能制訂得具體明確。

附則

附則一般記錄合同雙方對(duì)合同生效、變更、續(xù)約和解除的約定。通常應(yīng)注明以下內(nèi)容。

①合同何時(shí)生效，即合同的生效日期。

②合同期滿后，是否續(xù)約的約定。

③對(duì)合同變更的約定。

④合同爭(zhēng)議解決辦法的約定。

⑤當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

形式

雖然《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式，但由于物業(yè)服務(wù)合同與人民工作、生活密切相關(guān)，涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，合同履行期間長(zhǎng)，因此有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)都規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采取書面形式。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文 - 包括電報(bào)、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

此外，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報(bào)有關(guān)物業(yè)管理行政主管部門備案，以便行政部門更好地監(jiān)督和指導(dǎo)。

基本原則

1．主體平等原則

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的基本要求。

2．合同自愿 - 自由原則

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則又叫合同自由原則，其意思就在于締結(jié)合同、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、變更和解釋合同的自愿或自由。實(shí)行合同自愿原則，并不排除國(guó)家對(duì)合同的適當(dāng)限制。

3．權(quán)利義務(wù)公平原則

公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，制約濫用合同自愿 - 自由原則，要求形式的公平和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體相當(dāng)?shù)膶?duì)等。對(duì)于顯失公平的“霸王合同”和不利對(duì)方權(quán)益的“格式合同”，當(dāng)事人有權(quán)要求法院或仲裁機(jī)關(guān)予以撤銷或變更。

4．誠(chéng)實(shí)信用原則

又叫誠(chéng)信原則，是民法、合同法最基本的原則，它是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有欺詐行為。該原則具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律和合同三大功能。

5．守法和維護(hù)社會(huì)公益原則

當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)公共秩序，損害社會(huì)公共利益。它是社會(huì)公共生活的基本原則。

簽訂

對(duì)于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，然后在成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

如果業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)就不會(huì)與前期介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托合同；即使業(yè)主大會(huì)同意與原來的由房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的、前期已介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托管理合同，它也可能會(huì)對(duì)原委托管理合同做出一定的修改，即對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》修改后形成新的《物業(yè)服務(wù)合同》。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的最初委托只是一種臨時(shí)性的安排，而業(yè)主大會(huì)的委托才是最終的決定。若招標(biāo)物業(yè)是已使用過的物業(yè)，則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

- 1物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

按照國(guó)際慣例，物業(yè)委托合同的簽訂大致應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷以下幾個(gè)程序。

①招標(biāo)人與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)談判。談判重點(diǎn)應(yīng)放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內(nèi)容包括：討論中標(biāo)企業(yè)的改進(jìn)意見；變更局部條件；完善不規(guī)范條款；修改報(bào)價(jià)。

②簽訂諒解備忘錄。

③發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書。

④擬定并簽訂合同協(xié)議書。

- 2專項(xiàng)服務(wù)分包合同的簽訂

①專項(xiàng)服務(wù)分包合同的內(nèi)容。專項(xiàng)服務(wù)分包合同主要包括以下內(nèi)容：企業(yè)類型，基本管理項(xiàng)目、內(nèi)容，管理要求，專項(xiàng)管理要求，管理費(fèi)用，雙方權(quán)利義務(wù)，合同期限，違約責(zé)任以及其他條款。

②簽訂專項(xiàng)服務(wù)分包合同應(yīng)注意的問題。對(duì)于投標(biāo)企業(yè)而言，應(yīng)注意：分包價(jià)格確定，違約風(fēng)險(xiǎn)防范，部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及獎(jiǎng)懲措施等問題。

履行

合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人正確、適當(dāng)、全面地完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)的行為。物業(yè)服務(wù)合同的履行不僅是指簽訂合同雙方最后的交付行為，而且還包括雙方一系列行為及其結(jié)果的總和。物業(yè)服務(wù)合同的履行通常在法律上規(guī)定為全部履行，即當(dāng)事人必須按照合同規(guī)定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙蕖⒙男械攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)穆男蟹绞剑嫱瓿珊贤幸?guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。它實(shí)際上包含兩方面的含義。

- 1實(shí)際履行。實(shí)際履行是指按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行。按照實(shí)際履行的定義，如果一方發(fā)生違約，其違約責(zé)任不能以其他財(cái)物或賠償金代替。即使違約方支付了違約金或賠償金，如果一方要求繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。只有在實(shí)際履行已成為不可能或不必要時(shí)，才允許不實(shí)際履行。

- 2適當(dāng)履行。適當(dāng)履行是指履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，在合同標(biāo)的 - 物業(yè)服務(wù)的種類、數(shù)量、質(zhì)量及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。按照適當(dāng)履行的定義，如果不履行或不適當(dāng)履行，有過錯(cuò)的一方應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ秸f明情況，以避免或減少損失，同時(shí)賠償責(zé)任。

當(dāng)締約一方只履行合同的部分義務(wù)時(shí)，另一方有權(quán)拒絕，并可就因一方部分義務(wù)導(dǎo)致其費(fèi)用增加要求賠償，但部分履行不損壞當(dāng)事人利益的除外。當(dāng)事人一方如果一方不能履行合同的確切證據(jù)時(shí)，可以暫時(shí)中止合同，但應(yīng)立即通知另一方。如果另一，履行合同提供了充分的保證，則應(yīng)繼續(xù)履行合同。

變更

在物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)之后，可能會(huì)由于業(yè)主的其他要求或環(huán)境的變化，導(dǎo)致合部分內(nèi)容不再符合實(shí)際，此時(shí)應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)商議，對(duì)委托服務(wù)合同的及時(shí)進(jìn)行修改。

- 1物業(yè)服務(wù)合同變更的特點(diǎn)

①協(xié)商一致性。即合同的修改須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，并在原有合同基礎(chǔ)之上達(dá)成新的的協(xié)議。

②局部變更性。即委托服務(wù)合同的變更只能是對(duì)原有合同內(nèi)容的局部修改和補(bǔ)充。

③相對(duì)消滅性。合同的變更必然意味著有新的內(nèi)容產(chǎn)生，它的履行相應(yīng)不能再按照原有合同進(jìn)行，而應(yīng)按變更后的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系履行。

- 2物業(yè)服務(wù)合同變更的要件

要構(gòu)成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。

①已存在合同關(guān)系基礎(chǔ)。合同的變更必須建立在已有合同基礎(chǔ)之上，否則就不可能發(fā)生變更問題。

②具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定。物業(yè)服務(wù)合同的變更可以依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，也可通過當(dāng)事人雙方協(xié)商產(chǎn)生。

③具備法定形式合同的變更。應(yīng)當(dāng)從形式和實(shí)質(zhì)上符合法律規(guī)定。

④非實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變化。非實(shí)質(zhì)性條款是指不會(huì)導(dǎo)致原合同關(guān)系破滅和新合同關(guān)系產(chǎn)生的合同條款，即除合同標(biāo)的之外的其他條款。

- 3物業(yè)服務(wù)合同變更的效力

物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就合同變更的內(nèi)容做出明確的規(guī)定，若變更內(nèi)容不明確，則從法律上可推定為未變更。委托服務(wù)合同一旦發(fā)生變化，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)按照變更后的內(nèi)容履行合同，任何一方違反變更后的合同內(nèi)容都將構(gòu)成違約。如果合同的變更對(duì)一方當(dāng)事人造成了損害，則另一方當(dāng)事人應(yīng)付相應(yīng)的賠償責(zé)任。

解除

合同的解除是指由于發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)消滅，從而使合同終止法律效力。

導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同解除的事項(xiàng)主要如下。

- 1合同規(guī)定的期限屆滿。

- 2當(dāng)事人一方違約，經(jīng)法院判決解除合同。

- 3當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益，經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同。

- 4當(dāng)事人雙方商定解除合同。

合同的解除，無論是當(dāng)事人雙方協(xié)議解除還是依據(jù)法律規(guī)定解除，均須遵照一定程序。協(xié)議解除，應(yīng)在雙方達(dá)成一致協(xié)議的基礎(chǔ)上經(jīng)過簽約和承諾兩個(gè)階段，方可使解除行為效力。若法律規(guī)定了特別程序的，則應(yīng)遵守特別程序規(guī)定。合同解除后，尚未履行合同終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，當(dāng)事人可以要求采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠失。