養(yǎng)老地產(chǎn) - 開發(fā)商推出的項(xiàng)目
養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
簡(jiǎn)介
養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)脫節(jié)的現(xiàn)狀。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，需要入住專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀(jì)30年代左右，膝下三五個(gè)兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。缺乏政策支持也是一方面。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。民政部副部長(zhǎng)竇玉沛透露，中國(guó)將建立養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)于低收入的高齡、獨(dú)居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過評(píng)估，采取政府補(bǔ)貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點(diǎn)補(bǔ)貼制度。
中國(guó)還將完善政府供養(yǎng)制度，對(duì)于城市“三無”、農(nóng)村“五?！崩先?，采取集中供養(yǎng)或分散供養(yǎng)的方式，保障其基本生活不低于當(dāng)?shù)鼐用衿骄钏?，并建立自然增長(zhǎng)機(jī)制。建立高齡補(bǔ)貼制度，逐步將本地區(qū)80周歲以上老年人納入補(bǔ)貼范圍。但是，我們要解決的是持有型經(jīng)營(yíng)的問題。與朋友在爭(zhēng)論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，有一個(gè)分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇散手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。考察眾多項(xiàng)目時(shí)我們發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回，還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。
在談到險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時(shí)，我和同行有爭(zhēng)議。他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養(yǎng)老項(xiàng)目的持有經(jīng)營(yíng)是沒有利潤(rùn)的。這一點(diǎn)我也贊成。對(duì)于房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，確實(shí)是不可持續(xù)的。那么，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截然分開勢(shì)在必行。作為財(cái)務(wù)出身的我來說，對(duì)于項(xiàng)目資金鏈與項(xiàng)目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生態(tài)城項(xiàng)目前期規(guī)劃負(fù)責(zé)人任上，對(duì)于項(xiàng)目成本的關(guān)注與開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的關(guān)注是長(zhǎng)期的?？紤]開發(fā)階段的投資收益問題，我們主要關(guān)注的土地成本問題、建設(shè)成本問題，引入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的盈利問題。如果僅僅依靠開發(fā)企業(yè)本身的投資，我們必然是放棄現(xiàn)有項(xiàng)目。但是由于我們的接手方鎖定的是國(guó)內(nèi)首屈一指的險(xiǎn)資，與國(guó)外基金的合作，有實(shí)力進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，這才是項(xiàng)目得以進(jìn)展的關(guān)鍵。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場(chǎng)需求也是不可抑制的。但是，對(duì)于開發(fā)單位來說，項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是有前景的，但是要有深入的對(duì)于開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式的探索。
發(fā)展現(xiàn)狀
目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，由于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，鮮有開發(fā)商采取實(shí)際行動(dòng)?，F(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽(yáng)城、廣州的友好老年公寓、臺(tái)灣的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村等。
1.項(xiàng)目概況
東方太陽(yáng)城位于順義潮白河西岸的雙青林場(chǎng)內(nèi)，社區(qū)規(guī)劃總建筑面積80萬平方米，建筑類型有現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項(xiàng)目有七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地，全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。
2.建筑設(shè)計(jì)
東方太陽(yáng)城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內(nèi)實(shí)行無障礙設(shè)計(jì)，社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計(jì)為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻。住宅內(nèi)低按鍵、高插座，安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時(shí)間趕到。
3.景觀設(shè)計(jì)
東方太陽(yáng)城的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)“綠色”的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)基礎(chǔ)性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團(tuán)中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個(gè)組團(tuán)有一個(gè)休閑用的公共花園，都有一個(gè)設(shè)計(jì)主題以體現(xiàn)特征。
4.配套公建
東方太陽(yáng)城公建群位于社區(qū)的中央，分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。
商業(yè)文化中心地下一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學(xué)。老年大學(xué)設(shè)有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動(dòng)室和休息室，而且課程設(shè)置涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等多種類型。
康體醫(yī)療中心包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等?？刁w醫(yī)療中心的社區(qū)醫(yī)院由東方太陽(yáng)城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個(gè)社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，聘請(qǐng)老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)，并配備救護(hù)車，實(shí)行全周日服務(wù)。
零售中心涵蓋餐飲、零售、商業(yè)服務(wù)等與基本生活密切相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。
開發(fā)模式
對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實(shí)地考察了許多國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老項(xiàng)目，對(duì)其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，市場(chǎng)的狀況和趨勢(shì)。通過對(duì)這些國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目的梳理和借鑒，遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院總結(jié)15種適應(yīng)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)模式，希望與大家共同探討。
與社區(qū)共同建設(shè)
模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)
綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。
綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過程中會(huì)不斷老化這一因素——老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人會(huì)逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時(shí)，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護(hù)理時(shí)，可以選擇入住護(hù)理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施。
通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會(huì)選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等
綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施
模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。
開發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營(yíng)造社區(qū)的歸屬感。
養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)
模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品
據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。
普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意圖
普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶的購(gòu)買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購(gòu)房的訴求。
普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營(yíng)方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對(duì)象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛 - 例如救護(hù)車出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對(duì)外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也便于對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。
模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施
據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對(duì)既有建筑 - 如舊的診療所、賓館的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。
此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)
與相關(guān)設(shè)施并設(shè)
模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施
目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。
與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。
模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)
養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。
模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓
與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。
與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合
模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。
此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長(zhǎng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。
一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對(duì)養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新。
模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓
在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。
由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格較高，開發(fā)者通常會(huì)選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購(gòu)物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品 - 圖9，使出租對(duì)象多樣化，從而降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨(dú)立的出入口，以便單獨(dú)管理。
與國(guó)際品牌接軌
模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施
一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國(guó)市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國(guó)家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對(duì)于中國(guó)而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。
模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式
最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國(guó)外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪?guó)內(nèi)推行和實(shí)現(xiàn)，例如引進(jìn)國(guó)外老年運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國(guó)卻不一定合適。中國(guó)老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國(guó)外老人有很大差別，直接照搬國(guó)外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。
以其他方式轉(zhuǎn)型
模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)
保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)
在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。
模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)
在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。
模式15——將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施
可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建 - 圖11。隨著中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來。
這種開發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強(qiáng)，內(nèi)部墻體移位相對(duì)靈活，更有利于進(jìn)行改建。
相關(guān)數(shù)據(jù)
根據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委數(shù)據(jù)，2009年，全國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.6714億，比上年凈增725萬–這是歷史上老年人口比重增幅最大的一年。據(jù)估計(jì)，到2015年，老年人口總量將突破2億，占總?cè)丝诒壤^15%。此外，根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，當(dāng)前城市老年人中42.8%擁有儲(chǔ)蓄存款，2010年中國(guó)老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過1.4萬億元。
發(fā)展現(xiàn)狀
當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為資本追逐的熱點(diǎn)。保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點(diǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬科集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點(diǎn)的是一線城市，因?yàn)檫@些城市年輕人工作繁忙，沒有時(shí)間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。
國(guó)家“十二五”規(guī)劃指出，從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，據(jù)此推算至2015年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要近700萬張床位。
截至2010年底，全國(guó)各類老年福利
機(jī)構(gòu)39904個(gè)，床位314.9萬張，年末收養(yǎng)老年人242.6萬人。即“十二五”期間，我們的市場(chǎng)缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)開始逐步成為各方追逐的投資熱點(diǎn)。
政策的突破是啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因?yàn)樗桂B(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則。一旦一種項(xiàng)目的投資盈利模式符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則，同時(shí)又有巨量的消費(fèi)需求，那么她就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國(guó)際基金大量進(jìn)入。
在沒有政策大突破的情況下，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑼ㄟ^地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、政策允許下的商業(yè)模式探索以及設(shè)計(jì)升級(jí)等方面進(jìn)行突破。
目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，由于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，鮮有開發(fā)商采取實(shí)際行動(dòng)。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽(yáng)城、廣州的友好老年公寓、臺(tái)灣的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村等。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查情況
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前，聲稱要進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，大多與地產(chǎn)相關(guān)。
正因?yàn)榇?，?guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻又小心翼翼。國(guó)內(nèi)選取幾個(gè)有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
總結(jié)
總的來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，提出養(yǎng)老地產(chǎn)的新思維，首先是拿來主義行不通，通過調(diào)研了像日本、臺(tái)灣、美國(guó)、歐洲來看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，就做了一些深入的研究，包括對(duì)空間的比較、餐飲、服務(wù)等等進(jìn)行比較以后，其實(shí)有很大的不同。應(yīng)該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認(rèn)為搞了坡道、加了扶手就算是老人設(shè)施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內(nèi)容并不只是扶手和坡道。做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，政策當(dāng)前確實(shí)是沒有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設(shè)方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個(gè)產(chǎn)業(yè)大家就會(huì)覺得還有很多問題，所以剛開始盡量做的認(rèn)真一點(diǎn)，慢慢發(fā)展就好。
發(fā)展趨勢(shì)
“采菊東籬下，悠然見南山?！边@樣的意境和居所，千百年來，曾經(jīng)是多少人向往的理想棲居之地。而能夠擁有一所“面朝大海，春暖花開”的房子，更是每一個(gè)對(duì)生活保有向往的人們共同的夢(mèng)想。如今這些看似平凡而又遙遠(yuǎn)的生活愿景你都可以在海南這個(gè)小島上實(shí)現(xiàn)。來海南島買房養(yǎng)老，成為了老人們怡享晚年的新風(fēng)潮。
“候鳥”式旅游養(yǎng)老成時(shí)尚
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人的消費(fèi)觀念逐漸從傳統(tǒng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代，從注重物質(zhì)享受逐漸轉(zhuǎn)向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再滿足于傳統(tǒng)的單調(diào)的養(yǎng)老方式，而是愿意選擇外出旅行，走向大自然，走向各個(gè)旅游景區(qū)，走向文化景區(qū)，在“玩”中鍛煉身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，這是多數(shù)老年人對(duì)旅游的認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，老年并不是人生的結(jié)束和衰敗，而是人生最成熟的階段，他們更應(yīng)該盡情地享受人生的美好?！笆炷辍本褪菍?duì)老年段的一個(gè)新的概括詞。而海南得天獨(dú)厚的養(yǎng)生條件，更是對(duì)內(nèi)地的老人們則很有誘惑力。
海南有山有?？諝夂?，房?jī)r(jià)便宜民風(fēng)樸實(shí)，是個(gè)養(yǎng)老的好地方，如今已經(jīng)成為了國(guó)人的共識(shí)。新鮮的空氣、充足的陽(yáng)光、溫暖的氣候，良好的水質(zhì)，大自然賦予了海南“養(yǎng)老天堂”的一切良好條件，這些自然天賦為海南獨(dú)有的，是其他地方無法復(fù)制和模仿的。而在今年年初，“海南國(guó)際旅游島”正式獲批后，更是吸引了全國(guó)乃至國(guó)際的關(guān)注。將海南打造成為全國(guó)養(yǎng)老勝地，也被提上了發(fā)展規(guī)劃的議程預(yù)案。
諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)獲得者，美籍華人楊振寧先生曾表示，海南是全球華人最為理想的養(yǎng)老勝地。而臺(tái)灣著名文學(xué)大師李敖也稱，希望以后到海南養(yǎng)老。如今，隨著海陸空交通的便利，越來越多的內(nèi)地老人來到海南島旅游，并為海南島得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和氣候所吸引，在海南置房養(yǎng)老，這也形成了一種海南獨(dú)特的現(xiàn)象，這些來海南置房養(yǎng)老的老人也被形象的成為“候鳥一族”。
買房養(yǎng)老風(fēng)從島外來
根據(jù)海南省住建廳今年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，今年上半年，海南島島外人士購(gòu)買海口商品住房占銷售總套數(shù)和總面積的71%、63%；購(gòu)買三亞商品住房占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%、85.4%；購(gòu)買文昌市商品住房占銷售總套數(shù)和總面積的94.1%、92.1%。
“許多島外游客來海南觀光一次，旅游兩次，第三次就來買房了”。三亞市長(zhǎng)曾經(jīng)這么對(duì)媒體說。據(jù)地產(chǎn)海南不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，在海南新開發(fā)的樓盤中，內(nèi)地購(gòu)房者儼然是購(gòu)房的主力軍。在三亞市，來自北京和東北三省的購(gòu)房者，他們的購(gòu)房數(shù)在不斷攀升，占島外購(gòu)房總數(shù)的1/3。上海、浙江、廣東等沿海地區(qū)也蘊(yùn)藏著巨大的購(gòu)房潛力。此外，湖北、四川等地近年來也異軍突起。海外及港澳臺(tái)地區(qū)等高端購(gòu)房者數(shù)量雖不多，但也占了三亞市高檔公寓樓銷售量的10%。做為全國(guó)唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國(guó)獨(dú)一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，因此海南的旅游地產(chǎn)也因擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游度假的同時(shí)捎帶上考察旅游地產(chǎn)、投資置業(yè)。這已成為國(guó)內(nèi)富人一種時(shí)尚。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，目前國(guó)內(nèi)約有6.6%的家庭擁有第二套住房，而實(shí)際上這個(gè)比例可能要達(dá)到15%。海南島依托著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境以及日益完善的城市功能，再加上“國(guó)際旅游島”建設(shè)的帶動(dòng)作用，這些都將成為海南島作為理想第二居住地的有利要素。
海南島置房養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)
海南島氣候溫和，四時(shí)花香，四面環(huán)海，山清水秀，風(fēng)光綺麗，空氣新鮮，工業(yè)污染少。全島年平均氣溫22.3℃至25.4℃；海南島四面環(huán)海，中間五指山區(qū)地處高山地帶，空氣新鮮、通暢，環(huán)境安靜。
海南空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。在全國(guó)48個(gè)城市中，海口、三亞的空氣綜合質(zhì)量名列前茅。三亞的空氣質(zhì)量在2003年世界環(huán)保組織監(jiān)測(cè)認(rèn)定的全球10個(gè)空氣質(zhì)量最好的城市中，名列第二，僅次于古巴名城哈瓦那。海南空氣透明度好，降塵少，粉塵濃度低，紫外線強(qiáng)。
海南氣候環(huán)境具有明顯的獨(dú)特性，西伯利亞的冷空氣一到廣東，往往就在瓊州海峽發(fā)生了變化；南下的冷空氣大部分都被五指山阻擋。
在海南，嚴(yán)重威脅人類特別是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支氣管炎、肺心病、腦血管疾病發(fā)病率大大低于北方。新鮮的空氣，能促進(jìn)血液循環(huán)，大大降低高血壓、心血管疾病的發(fā)病率。
海南森林復(fù)蓋率高，空氣中的負(fù)離子含量高，能提高人體免疫力。海南終年綠樹成蔭，綠色植物能充分發(fā)揮殺菌素、吸附細(xì)菌、病毒、蟲卵及微塵的作用，減少了疾病發(fā)生的機(jī)會(huì)。
醫(yī)學(xué)專家認(rèn)為，冬天來海南的老人特別多，是因?yàn)楹Ｄ溪?dú)特的氣候優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。老年人的疾病不同于青壯年，有其特殊性。最常見的是高血壓、心腦血管病、惡性腫瘤和呼吸系統(tǒng)疾病。所有人群中慢性病患病率為32%，而老年人中就高達(dá)74%。尤其是到了冬天，由于氣候干燥，溫差大，老年人易得呼吸道疾病和心腦血管疾病。在海南患這些老年常見病的人群明顯低于內(nèi)地，就是因?yàn)楹Ｄ系臒釒ШＱ笮詺夂驅(qū)χ委熯@些常見的老年病很有幫助。海南熱帶氣候能使老人們的常見疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病以及關(guān)節(jié)類疾病得到很好的康復(fù)。
特別是被稱為“東方夏威夷”的海南三亞，更是老年人鐘愛有加的養(yǎng)生天堂。當(dāng)內(nèi)地的冬天寒冷難耐之時(shí)，美麗的三亞卻依然溫暖如春，這里是老人冬季最理想的避寒之地。三亞擁有世界一流的空氣質(zhì)量，空氣中負(fù)氧離子含量是全國(guó)平均指標(biāo)的三百倍，其水質(zhì)純潔，陽(yáng)光充足，年平均氣溫為27Co，冬天日平均氣溫24Co，是真正沒有冬天的地方。內(nèi)地老年人到海南居住一個(gè)月以上身體各項(xiàng)機(jī)能都有顯著的提高，疾病會(huì)得到明顯的改善。特別是患有高血壓、糖尿病、氣管炎、風(fēng)濕和腦血管疾病的老人到三亞居住一段時(shí)間后會(huì)有明顯的改善。就是這樣的好空氣，好氣候，好心情，與大海接觸，讓老人們可以快快樂樂地安享晚年！