即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)—1]。

基本簡介

優(yōu)點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。

缺點(diǎn)：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

適用人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會相對穩(wěn)定的群體。

決定因素

錢在銀行存一天就有一天的利息，存的錢越多，得到的利息就越多。同樣，對于貸款來說也一樣，銀行的貸款多用一天，就要多付一天的利息，貸款的金額越大，支付給銀行的利息也就越多。

銀行利息的計(jì)算公式是：利息＝資金額×利率×占用時(shí)間。

因此，利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素只能是資金的實(shí)際占用時(shí)間和占用金額的大小，而不是采用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理！

不同的還款方式，只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念人們的不同需要或消費(fèi)偏好而設(shè)定。其實(shí)質(zhì)，無非是貸款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先還后還，造成貸款本金事實(shí)上的長用短用、多用少用，進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減。

可見，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節(jié)省利息支出的實(shí)惠。

計(jì)算公式

個(gè)人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：

每月等額還本付息額

P:貸款本金

R:月利率

N:還款期數(shù)

其中：還款期數(shù)=貸款年限×12

如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：

月利率為5.58%÷12=4.65‰，還款期數(shù)為15×12=180 - 元

即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。

如果你認(rèn)為這個(gè)公式太復(fù)雜不好用，你可以直接用搜房網(wǎng)的貸款計(jì)算器算算，也可以到公積金貸款

萬元還本息金額表和商業(yè)貸款萬元還本息金額表查出對應(yīng)期限的萬元還款系數(shù)，乘上您的貸款額（萬元）就可以了

優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。

缺點(diǎn)：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

適用人群

適用人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會相對穩(wěn)定的群體。

決定因素

等額本息還款法案例

銀行利息的計(jì)算公式是：利息=資金額×利率×占用時(shí)間。

申辦流程

1、遞交申請材料

2、銀行受理 - 調(diào)查、審批

3、雙方簽訂授信合同

4、辦理抵押擔(dān)保，額度生效

5、當(dāng)您需要使用貸款時(shí)，可以通過銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自助設(shè)備和網(wǎng)上銀行自行辦理借款、還款手續(xù)

還款信息

首付比率：一般情況下，一手房首付30%、二手房首付30%。第二套房首付款最低6成，貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.1倍。

支付利息款：405742.77元（貸款50萬，還款30年，貸款利率6.65%%計(jì)算）。

費(fèi)率：客戶自愿選擇向保險(xiǎn)公司投保,銀行不收取保險(xiǎn)費(fèi)；律師費(fèi)：銀行不收取客戶律師費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)視辦理業(yè)務(wù)品種而定。

優(yōu)惠利率：貸款利率最低可按照中央銀行規(guī)定同期限人民幣基準(zhǔn)利率的0.85倍執(zhí)行。

貸款期限：個(gè)人一手房最高為30年，個(gè)人二手住房貸款的期限最長不超過20年。

放款時(shí)間：一般情況下，三到五個(gè)工作日即可放款，具體時(shí)間視申請人情況而定。

房齡要求：理二手房貸款時(shí)房齡最長20年。

其他特點(diǎn)：每月歸還相等的金額。

案例

設(shè)定貸款的基本條件是：

即貸款人申請的為首套住房貸款，享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠政策，2008年5月15日為貸款發(fā)放日，貸款金額為30萬元，貸款年限為20年；

等額本息：還款利息243616元；

大多數(shù)房貸客戶選擇的還款方式為等額本息還款法，即每月均攤貸款本金和總利息，各月還款金額相同，這種情況下，30萬元20年的房貸，按5年期以上貸款優(yōu)惠利率6.66％計(jì)算，每個(gè)月的還款金額為2265.07元（還款期內(nèi)每月所還款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）后共償還銀行貸款利息243616元，本息合計(jì)為543616元。

申辦流程

1、遞交申請材料

2、銀行受理 - 調(diào)查、審批

3、雙方簽訂授信合同

4、辦理抵押擔(dān)保，額度生效

5、當(dāng)您需要使用貸款時(shí)，可以通過銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自助設(shè)備和網(wǎng)上銀行自行辦理借款、還款手續(xù)

選擇

從某種意義上說，購房還貸，等額本金法 - 遞減法未必優(yōu)于等額本息法 - 等額法，到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異?！暗阮~本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以后隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大；“等額本金還款法” - 遞減法就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。

兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少，利息也將逐月遞減，都是按照客戶占用管理中心資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的。由于“等額本金還款法”較“等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金，因此以后各期確定貸款利息時(shí)作為計(jì)算利息的基數(shù)變小，所歸還的總利息相對就少。舉例來說，A、B兩人同時(shí)申請個(gè)人住房公積金貸款10萬元，期限10年，合同生效時(shí)間為2005年6月20日。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。如不考慮國家在利率方面的調(diào)整因素，A每月的還款額相同，都為1032.05元，期滿后共需償付本息123846元。B第一個(gè)月還款額為1200.83元，以后隨著每月貸款期末余額的減少而逐月減少還款額。最后一個(gè)月還款額為836.40元，期滿后共需償付本息122233.90元（注：計(jì)算B的還款額時(shí)，假定每月都為30天，實(shí)際還款應(yīng)以每月實(shí)際天數(shù)計(jì)算）。所以，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”，以貸10萬10年為例，B比A要少支付利息1612.10元。

和等額本金還款法

購房按揭的還款方式主要有兩種，即等額本息還款法 - 等額法和等額本金還款法 - 遞減法。前者是將消費(fèi)者所貸款的總額 - 本金，加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計(jì)月數(shù)，得出消費(fèi)者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額；后者是以每月為利息清算單位，就是說，消費(fèi)者每月還款的數(shù)額是由每月所還的本金，加上上月貸款總額產(chǎn)生的利息構(gòu)成，其中每月所還本金就是消費(fèi)者貸款總額除以貸款總月數(shù)得出的數(shù)額。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，等額法有一個(gè)好處，就是每個(gè)月還款的數(shù)額是固定的，在消費(fèi)者月收入相對固定的情況下，一般不會因?yàn)檫€款而感到壓力；而遞減法前期本金基數(shù)較大，產(chǎn)生的利息就比較多，消費(fèi)者前期的還款壓力是比較大。在計(jì)算中記者得到這樣的數(shù)據(jù)：采用等額法每月還款額為3235.6135元，而采用遞減法第一個(gè)月和最后一個(gè)月的還款額分別為4270.67元、1672.70元。由此可以得出，采用遞減法，首月還款要比等額法高1035.0565元，最后一個(gè)月還款則比等額法少低1562.9135元。

可見，選擇遞減法，前期還款相對較重，但如果能咬咬牙經(jīng)受住“三板斧”，那么還款數(shù)額會逐月減少，還款壓力也會變得越來越輕松，最后節(jié)省大筆的利息支出，還是非常值得的。