使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。

隱患

自2003年《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》（以下簡稱《通知》）出臺以來，使用權(quán)房交易逐漸活躍。盡管該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍面臨很多問題，但在《通知》的指導(dǎo)下，這一交易市場的混亂狀況開始得到好轉(zhuǎn)。然而隨著試點(diǎn)工作日的結(jié)束，有關(guān)《通知》的后續(xù)政策卻遲遲未出臺。

因?yàn)橐郧皼]有明確的政策限制，很多客戶為逃避相關(guān)費(fèi)用，往往會鉆政策的漏洞，選擇做假手續(xù)，以換房的名義進(jìn)行使用權(quán)交易。對中介公司來說，這種行為不僅違法，而且利潤不高，所以正規(guī)的中介公司通常為了維護(hù)自身的形象，均不愿意趟這“渾水”。

相對而言，參與使用權(quán)交易的公房在產(chǎn)權(quán)上存在更多的不確定性，提供的法律依據(jù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數(shù)產(chǎn)權(quán)清晰的公房更傾向于尋求產(chǎn)權(quán)交易。此外，參與使用權(quán)交易在交易過程中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費(fèi)太高的障礙。

價(jià)低

與有產(chǎn)權(quán)的二手房相比，使用權(quán)房更有價(jià)格優(yōu)勢，在品質(zhì)相仿的情況下，二者價(jià)格相差至少幾萬元錢，多則十幾萬元。

另外，對于購買二手房用做投資的買家來講，使用權(quán)的房子也很有誘惑力：投入較低，租金收益卻并不少。除價(jià)格優(yōu)勢外，購買使用權(quán)后，相應(yīng)的福利也可轉(zhuǎn)讓，購買者可享受參加房改，并繼承等優(yōu)惠措施。

據(jù)鏈家·寶業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，自《通知》出臺以來，使用權(quán)房交易逐漸活躍，有的購房者指定要購買使用權(quán)房子，使2004年一季度北京市的交易量呈現(xiàn)上升趨勢。貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。

換算

以北京為例

為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位通常會在每一年的年初和年中分別以布告的形式進(jìn)行通知，使用權(quán)房的買方可拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科辦理房改。

以位于安貞橋附近的一套使用權(quán)房為例，其建筑面積為82平方米，建筑年代為1994年，售價(jià)為36萬元。

首先進(jìn)行樓齡折舊，按每年折舊率2%計(jì)算，該套房屋的折舊費(fèi)為1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再計(jì)算工齡折價(jià)，工齡折價(jià)=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)算，并以60年為上限。工齡年限若按60年計(jì)，工齡系數(shù)以700-900元/年為準(zhǔn)，按平均800元/年計(jì)算，則工齡折價(jià)為60×800=48000（元）。最后再計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款，總價(jià)為1560×82-25584-48000=54336元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

另外，購買使用權(quán)房不用交物業(yè)管理費(fèi)用以及房屋維修費(fèi)用，房主只需要每月交納一定數(shù)額的租金即可，其數(shù)額與免交的物業(yè)費(fèi)大抵相當(dāng)。

了解

購買使用權(quán)房心里也踏實(shí)

1.土地使用年限與產(chǎn)權(quán)房相同

2.產(chǎn)權(quán)單位不能隨意收回房產(chǎn)

3.拆遷時(shí)變成產(chǎn)權(quán)房后，房主可獲相應(yīng)補(bǔ)償款

很多人對使用權(quán)的含義了解甚少，購房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。

實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。

所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，最重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以“處分”房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。

優(yōu)勢

優(yōu)勢一不受宏觀調(diào)控影響

比如，使用權(quán)房無須繳納類似于產(chǎn)權(quán)房交易的契稅，而只需繳付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的0.5%的交易費(fèi)，2年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓無須繳納營業(yè)稅等，而且政府仍然鼓勵(lì)承租戶進(jìn)行差價(jià)換房。

優(yōu)勢二拆遷改造可以預(yù)期

由于使用權(quán)房都處在鬧市區(qū)，城市舊區(qū)改造已入尾聲，未來有望完成拆遷改造的時(shí)間可以預(yù)期，同時(shí)動遷政策沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。

優(yōu)勢三面積較小總價(jià)不高

使用權(quán)房的面積一般都較小，所以總價(jià)大都不會太高，投資客只要調(diào)動不多的資金，就可以進(jìn)行操作。

優(yōu)勢四投資出租風(fēng)險(xiǎn)不大

使用權(quán)房所處的地段一般較好，即便一時(shí)未趕上動拆遷，就是用于出租，同樣可獲得略高于產(chǎn)權(quán)房的投資收益。相對而言，風(fēng)險(xiǎn)比投資高額的產(chǎn)權(quán)房要小。

門道

當(dāng)然，使用權(quán)房也有不少門道：

門道一按倒計(jì)時(shí)論價(jià)

投資使用權(quán)房，應(yīng)更多關(guān)心所在地域動遷的時(shí)限與可能。

買使用權(quán)房與買產(chǎn)權(quán)房不同，購買產(chǎn)權(quán)房一般更關(guān)心諸如房屋結(jié)構(gòu)、房齡、朝向、層次等問題，并以此按質(zhì)論價(jià)。而購買使用權(quán)房則應(yīng)當(dāng)相對淡化這些問題，因?yàn)橥顿Y使用權(quán)房注重的是它的“可改造資源”，所以更多地應(yīng)當(dāng)關(guān)心它所在的地域動遷的時(shí)限與可能性，即動拆遷“倒計(jì)時(shí)”。一般來說，3-5年這類中短期內(nèi)有望動遷的，出價(jià)可以高些；反之，則可以殺價(jià)甚至放棄。特別遇到該房所在的地塊較小，建筑密度較高的，則更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，不要輕易下單。

動遷時(shí)限短的或動遷可能性大的使用權(quán)房，意味著收回投資收益期短，變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，此類房屋改造開發(fā)的成本太高，除非有市政項(xiàng)目，指望商品房開發(fā)建造，難度較大。對投資者來說，則是一種實(shí)實(shí)在在的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房屋品質(zhì)再好，意義也不大。

至于如何考證該房動遷的時(shí)限與可能性，一是可搜集本市、本區(qū)的城市建設(shè)方面的規(guī)劃資料；二是觀察周邊環(huán)境，如呈孤島狀的，動遷的可能性較大；三是依靠自身的分析評判能力。

門道二預(yù)留增值空間

著重了解貨幣化動遷的標(biāo)準(zhǔn)，按每年5%保值增值預(yù)留空間。

眾所周知，購買產(chǎn)權(quán)房期待增值，是通過整個(gè)房地產(chǎn)市場的大勢上漲或不動產(chǎn)對應(yīng)貨幣貶值而實(shí)現(xiàn)的。但使用權(quán)房，是通過所買房屋下面附著的土地，有朝一日在政府改變原有用途或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的過程中實(shí)現(xiàn)增值。換言之，就是將來動拆遷獲得的補(bǔ)償能夠超過購房時(shí)的投入。為此，在考慮出手購買使用權(quán)房時(shí)，必須為自己投入買房的資金，預(yù)留略高于銀行存款利息收益的空間。

那么，如何預(yù)留增值的空間呢？可以先了解該房所在地區(qū)當(dāng)前的動拆遷政策，著重了解貨幣化動遷的標(biāo)準(zhǔn)：如以“磚頭”（面積）為主要計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的，每平方米補(bǔ)償單價(jià)是多少；以“人頭”（居住人口）為主要計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的，人均可獲多少動遷補(bǔ)償。了解了這方面的信息后，再按每年5%保值增值為自己預(yù)留空間，如某房16平方米，該區(qū)當(dāng)前的貨幣化動遷標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.8萬元，大約可得補(bǔ)償28.8萬元，預(yù)計(jì)5年左右有望動拆遷，那么，可以出資的上限是21.6萬元。

門道三測算投資收益

如果“一不小心成了房東”，那就要事先預(yù)算出租可獲得不低于3%的年收益率。

與投資產(chǎn)權(quán)房相比，使用權(quán)房何時(shí)會動拆遷，有沒有動拆遷的可能，是一種最大的變數(shù)，這種變數(shù)也就有可能轉(zhuǎn)換成一種“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，除了以上對使用權(quán)房的估價(jià)、預(yù)留增值空間外，還要有對一旦遭遇動遷“沒有時(shí)間表”的承受能力。這可以通過測算“一不小心成房東”后的投資收益。首先，要了解該使用權(quán)房所處地段的租賃房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考慮出手。

如以上例測算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空關(guān)期），就可以視為有一個(gè)不錯(cuò)的投資收益，畢竟中心城區(qū)的舊公房不可能永遠(yuǎn)不拆不改。倘若原先預(yù)期5年內(nèi)可能拆遷的，可以往最壞的“20年內(nèi)總會拆遷”方向放大預(yù)期，那么，在未來20年內(nèi)穩(wěn)獲3%、略高于銀行存款利息收益的同時(shí)，另一塊增值空間也在拓展。因?yàn)椴还茉鯓诱f，未來20年左右的動拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，總要高于未來5年左右的，當(dāng)然，這是一種被迫從中線轉(zhuǎn)為長線投資的無奈選擇。

門道四了解“注意事項(xiàng)”

使用權(quán)房必須經(jīng)過有關(guān)部門審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。購買者必須對注意事項(xiàng)了解后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)操作。

使用權(quán)房買賣，本質(zhì)上是承租人依法有償轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，因此不同于產(chǎn)權(quán)房，只要產(chǎn)權(quán)明晰，通過房產(chǎn)交易中心就可以進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)移。使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)屬國家所有，所以必須經(jīng)過國家委托經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理部門審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。因此，這個(gè)審核報(bào)批的過程主要集中在房管部門。為此，欲購買者必須對此類房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓程序、條件、要求等注意事項(xiàng)了解清楚后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作。

使用權(quán)房的受讓方必須是本市戶籍。出讓方要到區(qū)房地產(chǎn)交易中心，索取征求房屋隸屬的房管所（物業(yè)公司）同意轉(zhuǎn)讓與否的征詢意見單，征詢內(nèi)容包括所在的地塊有沒有因?yàn)榧磳硬疬w而凍結(jié)轉(zhuǎn)讓；有沒有違章搭建；出讓方有沒有退路；有沒有欠繳房租等事項(xiàng)。如都符合，由房管部門簽署同意轉(zhuǎn)讓意見，再返回到區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。一般來說，受讓方在對方?jīng)]有看到出讓方拿到房管部門對該房轉(zhuǎn)讓無異議的征詢單前，不要輕易作出包括預(yù)付定金在內(nèi)的購買決定。

交易方式

使用權(quán)房交易有以下兩種方式：

1、將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者如果想要購買使用權(quán)房，可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。使用權(quán)房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。

2、房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過房屋置換進(jìn)行過戶。在通過置換進(jìn)行過戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權(quán)的房屋。

交易方法

（1）公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進(jìn)行交易。

（2）公房使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

[1]持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。

[2]公房使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持下列相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)：

1.申請書，2.雙方當(dāng)事人身份證明，3.公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；4.房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。

[3]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。

[4]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

[5]通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。

[6]公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

注意事項(xiàng)

1、在購買使用權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。

2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補(bǔ)償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。

3、使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶一定要對照房本的面積來計(jì)算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)際測量。

4、不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實(shí)清楚之前的各項(xiàng)費(fèi)用，如房租（物業(yè)費(fèi)）、供暖費(fèi)等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。

5、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。