房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產(chǎn)的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構成。房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結果，申報價格是向政府管理部門登記的結果。而廣泛使用的房產(chǎn)成交價格往往是申報價格，而申報價格質量非常差。

內容簡介

房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房價的基礎仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

在這里之所以說是“基本上”，是因為房價的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房價是一個復雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房價是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。所謂地租實質上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。

從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實生活中的土地已經(jīng)過了勞動加工，又凝結了大量的人類勞動。為了使土地符合人類經(jīng)濟性的運用，人們在開發(fā)利用土地過程中。所以，房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，房價就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房價基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

對原始土地進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往后去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結而成的價值與一般商品一樣具有同等性質的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。但房價卻越來越高，人民苦不堪言，但由于人口和商業(yè)等問題，導致房價無法下降。

類型

房價可以根據(jù)不同分類標準劃分：

（一）按房地產(chǎn)權益劃分的房價類型

從房地產(chǎn)權益劃分為房地產(chǎn)所有權價格和房地產(chǎn)他項權利價格兩大類。

房地產(chǎn)所有權價格，特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格，包括新增商品房 - 增量房買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權關系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權價格”這類價格在商品房市場上占主導地位。

房地產(chǎn)他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權價格派生出來并與之有密切聯(lián)系的價格，在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。租賃權價格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成隨行就市。抵押權價格則通常由經(jīng)濟評估機構對用于抵押的房地產(chǎn)所評估的價格。地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳臺地區(qū)實行。

（二）按物質實體形態(tài)劃分的房價類型

從房地產(chǎn)總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形態(tài)：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房價。

土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農(nóng)村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。

單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經(jīng)濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。

而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房價。

此外，按房地產(chǎn)物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業(yè)廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房價。

（三）按形成方式劃分的房價類型

根據(jù)價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成

交價格三種類型。

理論價格是指房地產(chǎn)內在價值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎價格。

評估價格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員根據(jù)科學的方法對房地產(chǎn)的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

實際成交價格是指房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

房價形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

自由市場價是完全由市場自發(fā)調節(jié)并由企業(yè)自主確定的房價，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。

政府指導價是由政府物價部門規(guī)定基準價并允許在一定幅度內上下浮動的房價，具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經(jīng)濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。

政府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。

（四）按計價單位劃分的房價類型

按計價單位的不同，房價可以分為總價和單價兩種。

總價是指一套房地產(chǎn)總價格，即每套價格。

單價是指一套房地產(chǎn)總價分攤到該套房地產(chǎn)面積上所得到的單位面積價格。

對于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產(chǎn)每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式:

一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。

另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關系是：土地單價=樓面地價×容積率。按樓面地價計算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準確。

影響因素

房價受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房價的運動規(guī)律，必須弄清影響房價的因素。

根據(jù)各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內在因素和環(huán)境因素。

一、經(jīng)濟因素

影響房價的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。

反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

二、社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結構（如文化結構、職業(yè)結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房價水平的影響，雖然不如經(jīng)濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房價水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房價上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。

三、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。

四、房地產(chǎn)內在因素和周邊環(huán)境因素

這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環(huán)境的地質、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。

再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性，房價受自身因素 - 特別是一些與自然有關的因素制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。

構成要素

城市房價（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。由于國家對經(jīng)濟適用房的土地供應采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。

（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設計費、勘察設計招標管理費、勘察設計監(jiān)理費、代理施工招投標費、建設監(jiān)理費、建設工程執(zhí)照費、工程預決算審計費、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。

（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施，當房地產(chǎn)為住宅項目，會花費公建設施配套費。這些設施又可分為“大配套”和“街坊內配套”兩種，大配套指開發(fā)項目地塊以外的，街坊內配套指開發(fā)項目的地塊以內的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設施費等公共產(chǎn)品的費用，應逐步改為由城市財政承擔。

（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現(xiàn)場經(jīng)費（如臨時設施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建筑施工企業(yè)管理費、財務費用和其他費用。

（5）管理費指導房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本（包括土地取得成本）以后的余額，以上九項因素反映了中國城市房價構成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房價是在不斷變動中的動態(tài)概念，所謂房價的基本穩(wěn)定也是相對的。

經(jīng)濟影響

政府強烈政策、資金救市后，全國好多地方，已出現(xiàn)一片樓市回暖現(xiàn)象。在這次救市中政府也撥出9000億資金用來保障房建設，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造?？偼顿Y將超過9000億元，平均每年3000億元。

這是因為民生地產(chǎn)的健康運行是人們國家房地產(chǎn)發(fā)展的方向，也是政府為了保護中低收入人群所做的看得見、摸得著的實事，民生地產(chǎn)已成為上上下下關注的焦點話題，老百姓對于高企房價的無奈的嘆息，政府宏觀調控的鞭長莫及，都給以往的的樓市留下了遺憾。然而任何事物都是有它的獨特規(guī)律的，一味的強調、一味的夸大，違背市場規(guī)律做事，到頭來要成為經(jīng)濟規(guī)律的枷鎖。所以只有大力發(fā)展保障性住房才是解決住房建設的實際問題，才能確確實實緩解普通老百姓的切身利益，真正實現(xiàn)人們的“居者有其屋”的美好愿望。

一個國家的住房價格的房價收入比，確實要在一個合理的水平線上，房價的上升要有理性。樓市中許多的購房者都在盼望著房價的下跌，而且是最好越低越好。他們的心情是可以理解的。因為這是消費者的自然心理狀態(tài)，也是他們的美好愿望。但是如果房價真的大跌，對于整個國家經(jīng)濟會帶來什么樣嚴重后果呢？人們來看假設吧。

后果一：銀行紛紛倒閉，經(jīng)濟急劇衰退

如果房價急跌，銀行是最大的受害者。根據(jù)權威數(shù)據(jù)判斷，房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞賬，可以肯定，房價急挫的結果將是金融機構的噩夢，與此帶動資本市場的估價，房價下跌就是下挫30%以上，銀行就會受巨創(chuàng)，一旦銀行倒閉，國家金融崩潰，國家經(jīng)濟急劇衰退，中國經(jīng)濟將要重建。

長期來中國房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。實際上，人們知道，商業(yè)性的銀行基本上都進行了股份制改造了。改造后的銀行，首先要盈利，而且要保證本金安全，如果房價大跌的話，銀行首當其沖受到?jīng)_擊，壞賬增多，銀行經(jīng)營就會成批拖入死地，整個金融體系就會陷入絕境，引發(fā)大規(guī)模的金融危機，從而從根本上危害人們日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展勢頭。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)互相綁在了一起，的確是一個令人擔憂的事情；人們覺得這兩個行業(yè)為了避免這種一損俱損的風險，就要分散風險，融資多樣化：除了房地產(chǎn)公司銀行貸款、上市融資和發(fā)行企業(yè)債券外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過房地產(chǎn)投資基金（比如上市和私募的）、夾層融資以及抵押貸款證券化等多種方式融資。

國務院總理溫家寶日前主持召開國務院常務會議時指出，要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

這樣的話就能分散風險，不至于一個倒下了，就倒了一大片。有些關鍵的局部，決定著整個全局，人們明顯的看到：房地產(chǎn)行業(yè)與銀行是一損俱損的關系，如果這個環(huán)節(jié)出了問題，整個經(jīng)濟的血管就崩裂了。

后果二：國民經(jīng)濟通脹急劇轉為通縮，經(jīng)濟硬著陸

房價的急劇下跌，除了打擊開發(fā)商本身外，將嚴重打擊投資者對地產(chǎn)投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中所占的比重，經(jīng)濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉為通貨緊縮，導致經(jīng)濟的硬著陸，中國經(jīng)濟將進入蕭條期。

房地產(chǎn)再次被政府肯定為國民經(jīng)濟最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但一些唱衰者認為只要房價下跌了，老百姓就可以底價買房子了。這種觀念要不得，而且不現(xiàn)實。假如出現(xiàn)這種情形的話，老百姓的收入也會隨之大降的，還是一樣買不起。這里的問題關鍵是：一些貧困的老百姓就沒有能力從商品房去實現(xiàn)居住目標，而是國家保障性住房這一塊要解決的問題，無論房價的漲跌，對他們來說，實際上影響不大。

后果三：房產(chǎn)投資者資產(chǎn)縮水，引發(fā)社會大動蕩如果房價急劇下跌，房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)將會大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房價下跌幅度深，房產(chǎn)又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會的大動蕩。

人們先看看一些房地產(chǎn)企業(yè)吧：由于整個資金鏈斷了，就相當于軍隊斷了糧草，除了幾個大型開發(fā)商之外，沒有房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵御大環(huán)境變壞的風暴。大批房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，導致了上下游產(chǎn)業(yè)連環(huán)蕭條，員工要錢、建筑工人要工資、供應商要材料錢，建材行業(yè)大量貨物囤積，裝飾業(yè)工人無事可做，運輸業(yè)司機空守待命。于是，大規(guī)模的事情就會出現(xiàn)。比如，拍賣公司資產(chǎn)，有的哄搶企業(yè)物品，有的圍攻公司，有的公共場合集會，更有甚者會出現(xiàn)毆打相關人員或嚴重干擾社會的事件，這些不是危言聳聽。

試想一下，人們國家好不容易培養(yǎng)了一個的市場體系，好不容易培養(yǎng)了一批房地產(chǎn)企業(yè)，如果這個根本破壞了，只好從頭再來，簡單重復。

后果四：住房保障體系無法正常實施

房價急劇下跌，必然導致土地價格下跌。政府將為低收入者實施的建設保障型住房與限價房，主要財政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來就十分困難。而地價的下跌，斷了地方政府很大的財政來源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設將又進入僵局。這也形成了一種怪局，就是財政收入與地價有著密切的關系。如果地價這么高，還讓房價大降，這就是：還想讓馬兒跑，還想讓馬兒不吃草，怎么可能呢。

如果一旦房價急劇下跌，引發(fā)中國經(jīng)濟的大衰退，首先受到?jīng)_擊的是那些收入較低的百姓，他們中的很多人可能會進入失業(yè)的大軍中。應為房地產(chǎn)行業(yè)正常運行可以起到帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈運行，如金融業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，建材業(yè)、裝飾業(yè)、家具業(yè)、運輸業(yè)、咨詢業(yè)、服務業(yè)等等，通過房地產(chǎn)為龍頭，拉動國民經(jīng)濟的增長。一旦經(jīng)濟萎縮，人們收入也會相應地減少，到那時，再低的房價對低收入人群仍然覺得高不可攀。

價格定位

項目均價確定辦法

第一條目的

確保項目營銷目標的順利達成，并爭取實現(xiàn)項目收益最大化。

第二條適用范圍

適用于集團所有項目及集團代管項目，通過可比樓盤的調查，從競爭的角度出發(fā)，從入市時的供求關系出發(fā)，以市場比較確定上限，成本估算確定下限來制定項目整體實收均價。

第三條前提條件及依據(jù)

根據(jù)當前市場形勢對可比項目的樓盤進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷項目均價。

第四條完成時間

五個工作日。

第五條工作程序

（一）從競爭和可比的角度確定比較樓盤；

（二）根據(jù)物業(yè)的類型、位置、工程形象進度、銷售價格等制定物業(yè)調查表，并調查填寫；

（三）根據(jù)影響價格的因素，包括：區(qū)域因素、樓盤的本體素質、入市時機、特殊優(yōu)勢及品牌等對價格產(chǎn)生影響的因素，設立不同的權重。

（四）依照項目的比較原則，根據(jù)各因素權重比較表進行比較，得出比較系數(shù)并推算其比較實收均價；

（五）綜合以上四項，用加權平均法得出項目的實收均價；

遏制方法

中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在河北省廊坊市召開保障房建設現(xiàn)場座談會并講話。他指出，要繼續(xù)扎實推進保障性安居工程建設，把好質量安全關、公平分配關，更好地發(fā)揮保障房建設惠民生、穩(wěn)房價、擴內需、促發(fā)展的多重作用。

在儒苑小區(qū)建設工地會議室，李克強與河北省、廊坊市相關負責人和基層保障房管理部門、施工單位、監(jiān)理單位代表，以及保障房申請群眾現(xiàn)場座談，認真聽取他們的意見建議，詢問建設中的實際困難，了解群眾的住房需求和期盼。據(jù)信托網(wǎng)報道，是中國保障性安居工程開工量最大的一年，經(jīng)過各方面共同努力，克服困難，實現(xiàn)了新開工建設1000萬套保障性住房的目標，為“十二五”保障房建設開了一個好頭，成績來之不易。要繼續(xù)扎扎實實地推進，再加一把力，繼續(xù)搞好在建項目施工

并如期完工，讓更多低收入住房困難群眾盡早入住。

李克強指出，保障性住房建設是重大民生工程。不少低收入居民家庭住房困難問題比較突出，很多群眾仍住在棚戶區(qū)中，還有一些中等偏下收入家庭無力通過市場租賃或購買住房，一些新就業(yè)人員和進城務工人員也亟待解決居住問題。建設公租房、廉租房等保障性住房，加快推進棚戶區(qū)改造，可以改善住房困難群眾住房條件，是他們的熱切期盼，這幾年已經(jīng)取得了很好的效果，需要繼續(xù)加以推進，讓更多困難群眾受益。

同時，保障房建設也是重大發(fā)展工程，是宏觀調控的重大舉措。中國內需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價過高則會抑制城鎮(zhèn)化進程。建設保障房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放出巨大的消費和投資潛力，推動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。特別是在當前世界經(jīng)濟又趨低迷、中國發(fā)展外部環(huán)境復雜嚴峻的情況下，扎實推進保障房建設，對于擴大內需、實現(xiàn)利民利得財富的格局、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有獨特的重要作用。

李克強說，推進保障性安居工程，年初人們就強調要做到“三個確保”。隨著確保開工建設目標的實現(xiàn)和陸續(xù)建成，要更加重視確保住房建設質量，確保分配公平。這也是人民群眾最關心的。各地要總結經(jīng)驗，在建材采購、施工、監(jiān)理、驗收等各環(huán)節(jié)健全質量管理制度，并切實落實到在建項目中，做到質量檢查常抓不懈、質量責任終身追究。凡出現(xiàn)質量問題的，都要對相關單位和責任人嚴格問責，并記錄在案，問題嚴重企業(yè)的要清退出市場。

科學制定分配程序，完善審核制度，全面準確掌握申請戶實際資產(chǎn)等家庭情況，嚴格準入資格審核。建立健全糾錯、退出機制。實行保障房分配全方位、全過程、全社會監(jiān)督，做到過程和結果都公開公平公正。嚴肅查處騙租騙購、利用職權為自己或他人獲取保障房牟取私利等各種違規(guī)違紀行為。加快推進全國城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，逐步與土地、財稅、金融等系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通，為公平分配保障房提供更好的支撐。

李克強說，不僅首先要努力完成結轉項目，使其如期竣工交付使用，各地還要根據(jù)自身實際，新開工相當數(shù)量的保障房，建設任務十分艱巨。各地要統(tǒng)籌謀劃，做好項目安排、資金籌措和土地落實等工作。要增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設領域。做好住房建設數(shù)據(jù)統(tǒng)計。因地制宜，建立有效的運營管理機制，使已建成的保障房和配套設施正常、可持續(xù)運行。

針對座談會上地方反映的問題，李克強表示，要抓緊研究把保障房用地計劃單列，同時研究通過債券等形式籌集資本金的機制，推進建設保障房必要的市政配套設施。

李克強強調，當前房地產(chǎn)市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。繼續(xù)完善住房供應體系，在積極推進公租房等保障性住房建設、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。充分發(fā)揮市場的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和人民群眾住有所居。

國務院有關部門負責人、河北省委省政府負責人參加了會議。

穩(wěn)定要有基礎

2004年以前全國的房價變化基本是小幅溫和的上升，發(fā)生大幅度上升是2004年，2005年持續(xù)。問題的關鍵是如何看待2004年以后兩年的房價大幅度上漲？這種上漲是否是泡沫？這種上漲會維持多久？

國家統(tǒng)計局22日發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，70個大中城市房價有漲有落，呈現(xiàn)分化狀態(tài)。當前市場供應較為充足，保持房價穩(wěn)定有基礎。

劉建偉的這一判斷源于兩方面數(shù)據(jù)。一方面來自保障房。他說，2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程將基本建成近500萬套、新開工600多萬套，城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造以及非成片棚戶區(qū)危房改造還將新增大量的新建住宅。

另一方面來自商品房。他說，統(tǒng)計資料顯示，截至2012年底，全國住宅待售面積為2．36億平方米，同比增長30．6%。若按照2012年全年銷售9．85億平方米，月均銷售0．8億平方米的規(guī)模估算，庫存的2．36億平方米待售面積可銷售近3個月。

20日召開的國務院常務會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作，出臺五項政策措施，同時要求進一步完善住房供應體系，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制，加快形成引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

劉建偉說：“隨著這些政策措施的迅速推進和有效實施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會減弱，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎?！?/p>

不能跌

房價跌了，物價會猛漲。超發(fā)的貨幣太多了，最快速的和最廉價的回收貨幣方式是賭博，比如彩票和股市，但這個不能過多的人參與，而且社會后遺癥太大，房子就是回收超發(fā)貨幣的好方式想一想最近幾年房子都是如何統(tǒng)一步調一漲就是成倍的漲，這是違反市場競爭經(jīng)濟規(guī)律的，是計劃性漲價，a玩過網(wǎng)游的都知道，貨幣是越來越多的，為了穩(wěn)定貨幣，游戲商會想辦法回收。

現(xiàn)實也一樣，另外某些商品是短缺的，賣不起房的人應該慶幸房價漲高高，如果沒有房子消化過量貨幣，通脹將更加厲害，能源，糧食，社會服務異常緊張，這是一個可能性，另外一個，如果物質極端豐富，就會出現(xiàn)富貴病，誰去作最底層最艱辛的工作.

如何穩(wěn)定

除了中國房價在不斷上升，其他國家也出現(xiàn)了樓價的急劇增長。不妨分析他國房價急升的原因，借鑒他們穩(wěn)定房價的有效措施。

南朝鮮：房價5年漲了2.8倍

現(xiàn)象：南朝鮮房價飛漲起自亞洲金融危機后，當時南朝鮮房價下跌近一半。為扶植建筑業(yè)，1997年南朝鮮政府放寬了公寓轉讓限制，此舉雖然成功搞活了南朝鮮房地產(chǎn)市場，卻助長了房地產(chǎn)投機，從此一發(fā)而不可收拾。南朝鮮國稅廳對首爾等9個房價暴漲地區(qū)的調查顯示，2000年1月至2005年6月的5年半時間內，公寓的平均售價上漲了2.8倍，同期南朝鮮國內生產(chǎn)總值每年僅增長4%—5%。

原因：南朝鮮人與中國人一樣熱衷購買不動產(chǎn)。一項問卷調查顯示，90%的受訪南朝鮮人表示，如果有剩余資金他們愿意投資房地產(chǎn)。此外，南朝鮮人口過分集中，南朝鮮房價最高區(qū)域在集中了人口近半的首都首爾。在首爾部分地區(qū)，房價上漲率最多達到通貨膨脹率的7倍。

穩(wěn)定房價措施：南朝鮮房價的急漲使三名高官—南朝鮮建設部長和兩位總統(tǒng)助理請辭。南朝鮮更計劃除了此前宣布的2007到2010年期間每年在首爾興建30.3萬套住宅外，再額外建造2.5萬套住宅，增加住房供應。另外，更將加強對購房貸款的監(jiān)管，并降低非銀行金融機構發(fā)放住房貸款的最高額度。

俄羅斯房價一年內漲了64%

現(xiàn)象：俄羅斯官方機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，莫斯科房價8月份再創(chuàng)新高，每平方米售價達到3770美元，這一數(shù)字甚至超過俄羅斯人均收入（3600美元）。此外，莫斯科的公寓樓價格從今年年初以來上漲了64%。如今，莫斯科許多地方都能見到吊車和施工景象，街頭巷尾常有人談論一些新開發(fā)的房地產(chǎn)項目和郊外別墅如何高檔、舒適，排長隊買房的現(xiàn)象也多了起來。

原因：首先，人們感到“俄羅斯富了，俄羅斯人有錢了”，外來資金涌入“炒房”。其二，富人“扎堆兒”，需求大于供給。住宅70%的購買者并非是莫斯科居民。莫斯科不僅集中了俄所有的億萬富豪，還有不計其數(shù)的千萬富翁和很多本國和外國大企業(yè)、公司的老板幾乎都選擇莫斯科。莫10大樓盤中，位居榜首的公寓每平方米稅前均價為2.2萬美元，最便宜的一套住房也要660萬美元。2006年莫斯科計劃開發(fā)住宅470萬平方米，實際需求是這個數(shù)字的1倍。

穩(wěn)定房價措施：俄羅斯總統(tǒng)普京提出了“讓民眾買得起房”的計劃。另外，檢察官們認為房價“明顯過高”，懷疑開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格。俄羅斯聯(lián)邦總檢察院檢察長尤里·柴卡已委托俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價展開調查。

英國：房價十年漲了近三倍

現(xiàn)象：英國哈利法克斯銀行10月發(fā)表報告稱，英國房價的增長迅速，平均房價漲了近三倍，從6.2萬英鎊增至今天的17.9萬英鎊。英國的平均房價1996年2月份以來增長了187%，而大倫敦地區(qū)的平均房價則增長了240%。英國西南部康沃爾郡的增長率則達到274%，顯示該地區(qū)發(fā)展迅速。

原因：統(tǒng)計報告指出，英國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，失業(yè)率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水平，因此房價才有機會攀高。但中國人的平均工資只增長了54%。

穩(wěn)定房價措施：英國央行提高基準利率；對第二套房屋購買者征收“影響稅”；而且銀行還對房貸進行嚴格控制。

購房技巧

在買房時，往往都希望價格低點，低點，再低點。那么砍價就是一門學問了，如何在買房時拿到更多的優(yōu)惠，讓你手中所剩的銀子更多，那么你就要看看下面的這些資料了。

心態(tài)平穩(wěn)莫恐慌

購房人恐慌著急的心態(tài)，看一次房就想搶購的興奮，非常不利于在與業(yè)主的討價還價中占得先機。心態(tài)一定要平穩(wěn)，多與業(yè)主談判幾次，不要表現(xiàn)的過于急躁。

了解房屋詳情發(fā)現(xiàn)房屋缺點

再好的房子，都有缺陷。在購房前，購房人一定要自己，或者在中介協(xié)同下對房屋所在的社區(qū)，房屋本身，及所有房屋設施做充分的了解，現(xiàn)場看房時不要只看到房屋的優(yōu)點，更應該充分發(fā)現(xiàn)房屋的缺點。比如社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質量、設備損耗情況、房屋前后景觀視野、鄰居情況等各個方面都盡量挑些毛病，這些房屋的硬傷恰恰是你在與業(yè)主談判時壓低房價的最珍貴的籌碼。

了解均價行情知曉其他情況

在購房前，購房人一定要對所在社區(qū)房價走勢做些了解，對社區(qū)同類戶型的成交均價做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時有一個明確的價位目標，切記盲目談判。此外，優(yōu)質房源肯定不會僅有你一個買家，在你與房東談判時，也盡可能想辦法知曉其他“競爭對手”的情況，比如其他購房人的報價情況，緊迫度等，不要一味的最求低價而失去心儀的好房子。

價格實在不能降時從其他費用入手

購房者如果在與房東談判房價時，實在沒有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來承擔一部分這些費用，小賬不可不細算，這些雜七雜八的交易費用通常也需要花去幾千上萬元，如果房東愿意承擔一部分，也能使你購買房屋的總價格有所下降，畢竟是能省一點算一點。

購房人在面對業(yè)主時要想順利的砍價，就要做好功課，對房、對人、對費用都要做到心中有數(shù)，這樣才能在砍價時占得優(yōu)勢。提醒廣大購房人砍價一定要適可而止，不能太貪，砍價時要根據(jù)房屋的實際情況制定砍價策略，不要為了一味的殺價和錯失了好機會。

“漫天要價，就地還錢”，意思是說：講價要狠，心軟則敗。殺價是一門大學問，它如三軍作戰(zhàn)，攻心為上。大至外交談判，小到日常買菜，都要講價還價一番。因此掌握一些講價技巧，不但可以為自己省錢，而且還能自得其樂。

但買房子的不同之處在于，買賣雙方是內行與外行之間的較量。由于對方多是賣場高手，而購房者充其量是業(yè)余愛好者，往往處于不利地位。但話雖如此，咱們也大可不必單長人家的威風，倒是更應學會“在戰(zhàn)略上藐視敵人，在戰(zhàn)術上重視敵人?！?/p>

第一招：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二招：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三招：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

第四招：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五招：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。

第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七招：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。

第八招：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九招：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

第十招：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。

第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

第十二招：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三招：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。

第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。

第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七招：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八招：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠的價格。

第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價，或聲東擊西，探知更便宜的價格。

第二十招：要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。

第二十一招：先選一個比較次一些的單元把價格談好，再要求以同樣的價格買更好的單元。

第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國內也沒有時間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。

第二十三招：告知自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價格才能帶來更多買家。

第二十四招：記住，比購房者的時間更寶貴的是房產(chǎn)商的時間，故意拖延時間，慢慢磨，主動權在自己手上，每次都要求更便宜的價格。切勿因擔心“過了蘇州無艇搭”，而急于下訂。

上漲

2012年2月19日，國家統(tǒng)計局公布，2012年1月份全國70個大中城市新建商品住房房價環(huán)比全部停漲，與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個，沒有一個城市出現(xiàn)上漲。這是首次出現(xiàn)新建商品住宅價格環(huán)比全部停漲的現(xiàn)象。業(yè)內人士認為，隨著市場觀望情緒的加重，預計將有越來越多的開發(fā)企業(yè)加入降價促銷的行列，2012年將是房價平穩(wěn)走低的一年。

2013年11月18日，國家統(tǒng)計局公布前10月70個大中城市房價。同比來看，在全國70個大中城市中，除溫州外，其余城市全部上漲。其中，21城市房價漲幅高于10%。

公布的前10月數(shù)據(jù)顯示，房價漲幅超過10%的城市有21個，這些城市完成調控目標希望渺茫；還有26個城市漲幅在8%-10%之間，這些城市完成目標也非常困難。

2013年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，70個大中城市中除溫州房價同比下跌外，69個城市房價同比上漲，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市繼續(xù)領漲，上海漲幅最高，達到21.9%。70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。價格同比下降的城市有1個，上漲的城市有69個，其中上海領漲全國，同比漲幅達21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%。

研究

運用構建的后顧型結構模型,推導包含房價的最優(yōu)利率規(guī)則與貨幣供應量規(guī)則,并把泰勒規(guī)則、貨幣政策如何反映房價的間接和直接觀融于一體。從代理指標和計量方法上減輕貨幣政策的內生性并識別了貨幣政策立場,實證結果沒有出現(xiàn)"價格之謎"。